Mieter sollten Handwerker nur im Notfall selbst rufen
16.01.2008


Liegt kein Notfall vor, kann der Vermieter die Kostenübernahme für vom Mieter in Auftrag gegebene Arbeiten verweigern. Dem Vermieter muss die Möglichkeit erhalten bleiben, selbst für die Beseitigung vorhandener Mängel zu sorgen.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung hat. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu der vergleichbaren Problematik im Kaufrecht (Urteil vom 23. Februar 2005 – VIII ZR 100/04; Mitteilung der Pressestelle Nr. 32/2005) für das Wohnraummietrecht bekräftigt.

Dem heute verkündeten Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 heißt es unter anderem: "Heizung muss dringend kontrolliert werden". Die Klägerin hat behauptet, sie habe im Oktober 2002 Mängel der Heizung durch einen Installateur beseitigen lassen, und den Beklagten (unter anderem) auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Der Klägerin steht kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Denn die Klägerin hatte den Beklagten vor der Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel nicht durch Mahnung in Verzug gesetzt. Die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse "dringend kontrolliert" werden, machte eine Mahnung zur Mängelbeseitigung nicht entbehrlich. Danach hätte die Klägerin auf Rechnung des Beklagten allenfalls eine Kontrolle der Heizung, nicht aber die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen.

Die Klägerin kann Ersatz ihrer Aufwendungen auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) verlangen. Diese Bestimmungen bieten keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung. Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB kommt unter diesen Umständen nicht in Betracht. Denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er soll nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.

Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06 - Pressestelle des BGH

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Nach Begleichung von Mietschulden bleibt Mietvertrag gekündigt
10.01.2008


Nur die fristlose Kündigung durch den Vermieter wird unwirksam, wenn der Mieter seine Schulden bezahlt. Eine gleichzeitig ausgesprochene fristgerechte Kündigung kann womöglich weiter bestand haben, entschied der BGH (Az.: VIII ZR 145/07).

Ein Mieter hatte nach Auffassung des Gerichts seine Zahlungspflicht dadurch schuldhaft verletzt, dass er zwei Monatsmieten und eine Erhöhung der monatlichen Betriebskosten nicht bezahlte. Der Vermieter kündigte sowohl fristlos als auch fristgemäß.

Nach Ansicht der Richter ist die Pflichtverletzung durch die spätere Begleichung der Zahlungsrückstände nicht erledigt. In vorliegenden Fall hätte der Mieter nicht aus wirtschaftlicher Not gehandelt sondern nur unter Vorbehalt gezahlt, um sich eine spätere Rückforderung offenzuhalten. Die fristgerechte Kündigung sei daher wirksam.

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BGH grenzt Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen ein
15.01.2008


Es ging um ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a BGB, dass von den Vorinstanzen wegen fomaler Fehler zurückgewiesen wurde. Der BHB (AZ: Az. VIII ZR 11/07) schraubte die Anforderungen jetzt herunter.

Die Vorinstanzen hatten noch bemängelt, dass sich ein Vermieter in seinem Verlangen für eine Mieterhöhung zwar auf den Mietspiegel bezogen und angegeben hatte, in welches Feld die Wohnung fällt, ohne aber ausdrücklich die Mietspanne anzugeben.

Die BGH-Richter entschieden, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen sehr wohl ausreichend begründet hat und die Spanne nicht ausdrücklich zu benennen ist. Diese kann der Mieter, da ja die Feldangaben gemacht wurden, selbst ermitteln, urteilte der BGH.

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Vermieter muss nicht generell vorbeugend streuen
08.01.2008


Auch wenn Schneefall angesagt ist, muss ein Vermieter nicht vorbeugend am Vorabend die Haustreppe streuen. Das geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg hervor, auf das der Deutsche Anwaltverein (DAV) in Berlin hinweist (Az.: 5 U 86/06).

Zwar müsse gestreut werden, wenn es Anhaltspunkte für Glatteis gibt. Vermieter müssen aber nicht vor 5.00 Uhr für die Trittsicherheit vor dem Haus sorgen. In dem Fall klagte eine Frau, die um 4.45 Uhr das Haus verließ, um zur Arbeit zu gehen. Die Klägerin hielt sich am Geländer fest, weil die Treppe vor der Haustür vereist war. Trotzdem rutschte sie aus und erlitt einen Bruch des Sprunggelenks, erläutert der DAV. Nach Ansicht der Richter hat die Vermieterin ihre Streupflicht aber nicht verletzt. Die Fra...

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Was sich 2008 für Immobilieneigentümer ändert
04.01.2008


Das neue Jahr steht ganz im Zeichen der Reformen. Wichtige Änderungen sind durch die Erbschaftsteuerreform zu erwarten, die die Erhöhung der Freibeträge vorsieht, insgesamt jedoch für die meisten Immobilienerben mehr Nachteile als Vorteile hat. Erfreulich für Häuslebauer ist der für 2008 geplante Einbezug von Wohnimmobilien in die Riester-Förderung.

Bis zu 75 Prozent des Gesparten können dann für den Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Steigende Kosten für die meisten Immobilieneigentümer bringt die neue Energieausweispflicht mit sich.

„Es ist zu begrüßen, dass sich die Politik längst überfälliger Reformen annimmt. Allerdings ist gut gemeint nicht immer gleichbedeutend mit gut gemacht“, sagt Jürgen Michael Schick (Bild l.), Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD, dem mit 6.000 Mitgliedern stärksten Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft, unter dessen Dach auch zahlreiche Vermieter und Wohneigentumsverwalter organisiert sind. „Beispielsweise ist die Erbschaftsteuerreform stark nachbesserungsbedürftig. Und die Erweiterung der Riester-Förderung auf Wohneigentum ist zwar ein Schritt in die richtige Richtung, greift aber zu kurz.“

Erbschaftsteuer: Immobilien auf der Verliererseite Mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 31. Januar 2007 wurde das bislang gültige Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht für nicht verfassungskonform erklärt. Bis zur Neuregelung bleiben die alten Vorschriften jedoch in Kraft. Die Reform sieht eine zum Teil deutliche Erhöhung der Freibeträge vor. So steigen diese für Ehepartner von 307.000 auf 500.000 Euro und für Kinder von 205.000 auf 400.000 Euro an.

Insgesamt haben die Neuerungen für Immobilienerben aber Nachteile. So wurden Immobilien bislang bei einer Erbschaft steuerlich stark begünstigt: Sie flossen nur mit einem Teil ihres Werts in die Steuerrechnung ein, im Durchschnitt zu 60 Prozent. Doch das verstößt laut Bundesverfassungsgericht gegen das Gleichbehandlungsgebot, da andere Vermögen wie Spargeld oder Aktien zum vollen Wert besteuert werden. „In vielen Fällen wird das zur Folge haben, dass ein Immobilienerbe trotz Erhöhung seines persönlichen Freibetrages künftig mehr Erbschaftsteuer zahlen muss als nach dem aktuellen Recht“, erläutert Schick. „So erhöht sich zwar der Freibetrag eines der Steuerklasse III unterliegenden Erben, etwa der uneheliche Lebenspartner, von 5.200 auf 20.000 Euro. Gleichzeitig aber steigt der Erbschaftsteuersatz für diese Personengruppe auf 30 bzw. 50 Prozent an. Unter dem Strich macht das eine massive Mehrbelastung.“

Auch Immobilienunternehmen gehören zu den klaren Verlierern der Erbschaftsteuerreform. Die im Gesetzentwurf vorgesehene Verschonung von 85 Prozent des Betriebsvermögens im Erbfall gilt nur, wenn der Anteil des Verwaltungsvermögens die Grenze von 50 Prozent nicht übersteigt. Da vermietete Immobilien dem Verwaltungsvermögen zugerechnet werden, erhalten die meisten Immobilienunternehmen nur eine Verschonung in Höhe von 10 Prozent. „Die Umsetzung dieses Gesetzentwurfes bedeutet für den Großteil der Immobilienunternehmen nichts anderes als den finanziellen Ruin beim Generationenwechsel“, mahnt Schick an. „Der IVD fordert daher bei den Verschonungsregelungen die Gleichstellung der Immobilienwirtschaft mit den anderen Branchen. Auch hält der IVD an seiner Forderung der zehnjährigen zinslosen Stundung der Erbschaftsteuer für vermietete Immobilien des Privatvermögens fest, um Zwangsverkäufe infolge von Liquiditätsengpässen zu verhindern.“

Wohn-Riester: Nur für selbstgenutzte Wohnimmobilien Mehr Anerkennung als Altersvorsorgeprodukt erfährt die selbst genutzte Immobilie durch die Einbeziehung in die Riester-Förderung. Künftig sollen bis zu 75 Prozent der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge für den Kauf oder Bau von selbstgenutzten Wohnimmobilien verwendet werd...

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